Préemption

AvoCoop vous accompagne tout au long de la procédure de préemption à laquelle vous faites face.

1. Le périmètre de la préemption

Préalablement à l’adoption d’une décision de préemption, il convient d’instituer cette préemption dans un périmètre, à moins qu’elle ne résulte de la Loi. Pour le droit de préemption urbain, une délibération du conseil municipal ou de l’établissement de coopération intercommunale fixe le périmètre qui ne peut couvrir que des zones urbaines ou à urbaniser du plan local d’urbanisme. En dehors de ce périmètre ou en l’absence de périmètre délimité, le droit de préemption ne peut être exercé.

2. La déclaration d’intention d’aliéner

Le vendeur, son notaire en général, sont tenus, lorsqu’ils se trouvent dans un périmètre soumis au droit de préemption, d’informer le titulaire du droit de préempter (mairie ou toute personne titulaire du droit de préemption) de l’intention d’aliéner ou encore de céder leur bien. Cette déclaration doit être faite à peine de nullité de la cession. Autrement dit, le défaut d’information du titulaire du droit de préemption (mairie ou toute personne titulaire du droit de préemption) peut entraîner la nullité de la cession.

3. La décision de préempter

La décision de préemption doit intervenir dans un délai déterminé : deux mois pour le droit de préemption urbain. Elle comporte l’indication du prix auquel la collectivité préempte. La préemption doit être motivée par un projet existant ou futur, mais suffisamment certain, en cas de mise en œuvre du droit de préemption urbain.

Cette condition est posée à peine de nullité prononcée par le juge administratif. La décision de préemption peut être contestée devant le juge administratif y compris par une procédure d’urgence appelée référé suspension qui permet d’obtenir la suspension de la décision de préemption en quelques semaines.

4. L’exécution de la préemption

La préemption mentionne un prix qui est soit le prix de cession soit un prix inférieur.

Si le prix de la préemption correspond au prix de cession (le prix du vendeur), la vente est parfaite et le vendeur ne peut pas renoncer à vendre. Il peut toujours contester la décision devant le juge administratif, y compris en urgence. Si le vendeur accepte la préemption au prix inférieur fixé par le titulaire du droit, la vente est parfaite. Si le vendeur refuse un prix inférieur, le titulaire du droit de préemption peut renoncer ou saisir le juge de l’expropriation en vue de fixer le montant de la cession.

5. La renonciation à la vente

Le vendeur préempté peut renoncer à vendre uniquement dans l’hypothèse où la préemption n’est pas faite au prix, car si la vente est faite au prix, la vente est parfaite sans que la personne préemptée puisse renoncer à vendre. Contrairement à l’expropriation qui est une cession forcée, il existe une possibilité de faire échec à la préemption, en renonçant à vendre lorsque l’administration qui préempte offre un prix inférieur. L’acquéreur évincé, tout comme le vendeur, peuvent contester la décision de préemption devant le juge administratif.

6. Fixation du prix 

En cas d’absence d’accord sur le prix, la personne préemptée ou la personne titulaire du droit de préemption peut saisir le juge de l’expropriation en vue de la fixation définitive du prix de cession.

Un fois saisi, le juge de l’expropriation organise une visite du bien (on parle de transport sur les lieux). Cette étape est importante puisque le juge se fait son propre avis sur l’état et la consistance du bien.

Chaque partie (personne préemptée, personne titulaire du droit de préemption et commissaire du gouvernement) échange ses arguments. La procédure est écrite. Les demandes formulées à l’oral par les parties ne seront pas prises en compte par le juge de l’expropriation.

Les conclusions du commissaire du gouvernement, partie à la procédure, sont les conclusions de l’expert immobilier de l’Etat. Elles sont très importantes en pratique. Il convient d’y répondre de manière argumentée lorsqu’elles sont défavorables.

Le champ d’application des préemptions par les SAFER s’est très sensiblement élargi depuis la Loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture l’alimentation et la forêt.

Auparavant le champ d’application de la préemption était défini positivement par l’énumération des biens et droits  pouvant être préemptés (article L 143-1 et suivants du code rural).

Aujourd’hui il est défini négativement : seules les opérations et les biens listés à l’article L 143-4 du code rural sont exclus d’une préemption par la SAFER. Selon cet article, ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption :

1° Les échanges

2° Les aliénations moyennant rente viagère servie pour totalité ou pour l’essentiel sous forme de prestations de services personnels ;

3° Les acquisitions effectuées par des cohéritiers et les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ou à des cohéritiers ou à leur conjoint survivant ainsi que les actes conclus entre indivisaires;

4° Sous réserve, dans tous les cas, que l’exploitation définitive ainsi constituée ait une surface inférieure à la superficie mentionnée au I, 1° de l’article L331-2 du code rural et de la pêche maritime, les acquisitions réalisées :

1. Par les salariés agricoles, les aides familiaux et les associés d’exploitation, majeurs, sous réserve qu’ils satisfassent à des conditions d’expérience et de capacité professionnelles fixées par décret ;
2. Par les fermiers ou métayers évincés de leur exploitation agricole en application des articles relatifs au droit de reprise des propriétaires privés ou des collectivités publiques, ainsi que par les agriculteurs à titre principal expropriés, sous réserve que l’exercice du droit de reprise ou l’expropriation ait eu pour l’exploitation de l’intéressé l’une des conséquences énoncées au I, 2°, de l’article L331-2 du code rural et de la pêche maritime, ou qu’elle l’ait supprimée totalement ;

5° Les acquisitions de terrains destinées :

1. A la construction, aux aménagements industriels ou à l’extraction de substances minérales
2. A la constitution ou à la préservation de jardins familiaux compris à l’intérieur d’agglomérations, à condition que leur superficie n’excède pas 1 500 mètres carrés, ou situés dans une zone affectée à cette fin soit par un document d’urbanisme opposable aux tiers, soit par une décision de l’organe délibérant d’une collectivité publique ;

6° Les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre, sauf :

1. Si ces dernières sont mises en vente avec d’autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole, l’acquéreur ayant toutefois la faculté de conserver les parcelles boisées si le prix de celles-ci a fait l’objet d’une mention expresse dans la notification faite à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural ou dans le cahier des charges de l’adjudication ;
2. S’il s’agit soit de semis ou plantations sur les parcelles de faible étendue dont la commission communale d’aménagement foncier a décidé la destruction en application de l’article 123-7, soit de semis ou plantations effectués en violation des dispositions de l’article L. 126-1 ;
3. Si elles ont fait l’objet d’une autorisation de défrichement ou si elles sont dispensées d’une déclaration de défrichement en application du 1° de l’article L. 342-1 du code forestier ;
4. Si elles sont situées dans un périmètre d’aménagement foncier agricole et forestier en zone forestière prévu

7° Les biens compris dans un plan de cession totale ou partielle d’une entreprise dans le cadre d’une liquidation judiciaire;

8° Les acquisitions de la nue-propriété d’un bien par ses usufruitiers et celles de l’usufruit d’un bien par ses nu-propriétaires.

Sont dorénavant soumis au droit de préemption l’usufruit et la nue propriété -sous conditions-, de même que les dons et les cessions de parts de société (là encore sous certaines conditions).

Les moyens usuels de contournement de la préemption ont donc été sensiblement réduits.

Toutefois la préemption doit toujours être justifiée au regard des motifs de l’article L 143-2 du code rural et donc motivée par :

1° L’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ;

2° La consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l’article L. 331-2 ;

3° La préservation de l’équilibre des exploitations lorsqu’il est compromis par l’emprise de travaux d’intérêt public ;

4° La sauvegarde du caractère familial de l’exploitation ;

5° La lutte contre la spéculation foncière ;

6° La conservation d’exploitations viables existantes lorsqu’elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d’habitation ou d’exploitation ;

7° La mise en valeur et la protection de la forêt ainsi que l’amélioration des structures sylvicoles dans le cadre des conventions passées avec l’Etat ;

8° La protection de l’environnement, principalement par la mise en œuvre de pratiques agricoles adaptées, dans le cadre de stratégies définies par l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs établissements publics ou approuvées par ces personnes publiques en application du présent code ou du code de l’environnement ;

9° Dans les conditions prévues par la section 3 du chapitre III du titre Ier du livre Ier du code de l’urbanisme, la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains.

Dans l’hypothèse où la préemption aurait été réalisée en dehors de ces cas ou pour d’autres motifs, il est toujours possible de la contester dans un délai de six mois ( et plus selon les cas) devant le Tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble.